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房屋租赁合同纠纷的权威裁判规则22条(最高法院)
发布者:佛山万林律师事务所  人气:3037  2021/7/23

笔者按:对于房屋租赁合同纠纷中房屋租赁合同无效、解除、履行期间届满后,装饰装修物如何处理的问题,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称房屋租赁合同司法解释)予以规范,但从司法实践看,仍存在对装饰装修物纠纷处理的分歧。本文对此予以分析总结。





1、房屋租赁合同纠纷装饰装修损失的认定与赔偿一览表

根据《房屋租赁合同司法解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条之规定,制成下表。






2、相关争议问题

(一)承租人对租赁房屋进行装饰装修经过出租人同意的认定

1.出租人是否作出同意的意思表示的认定

出租人同意承租人对出租房屋进行装饰装修的意思表示可有书面、口头、电话等多种形式。对此,承租人只要在诉讼中举证加以证明即可。但现实中往往不规范,对相关证据未能注意保存或者出租人对此未明确表态。《民通意见》第66条规定,一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求,对方未用语言或者文字明确表示意见,但其行为表明已接受的,可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示。若出租人虽未对装饰装修事宜明确表示,但其行为已经表明其已同意装饰装修的,可认定出租人对装饰装修默示同意。试举两例情形加以说明,一是,出租人虽未明确,但有证据证明其曾前往装饰装修现场了解情况,并发表如何装饰装修的意见,事后对此未提出反对意见,二是出租人虽未明确表态,但根据双方约定房屋出租用途及出租房屋现状,可推知承租人必须进行装修才能达到租赁目的,如租赁毛坯房开酒店,出租人应该知道必定装修,所以推定出租人已默示同意。

2.“同意”的意思表示范围

现实中经常会出现出租人同意承租人对出租房屋进行装修但未明确说明允许装饰装修的范围和程度。一旦发生纠纷,往往会就装饰装修范围和程度各执一词。最高人民法院民事审判第一庭认为应以房屋类型作为主要判断标准,并结合租赁合同中双方约定的出租房屋用途、出租人作为同意意思表示时的装饰装修进展情况等诸多因素综合加以判断同意的范围。除非双方当事人另有约定的,否则出租人对承租人装饰装修的同意一般应该被看作是一种租赁合同期限的概括性、持续性授权。这里的“同意”一般只能按日常生活经验理解,限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范围。如果没有特别明示,一般不能理解为同意承租人对所租房屋进行改变房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。

参考案例:大连市甘井子区红旗街道刘家村民委员会与大连市甘井子区连泰电力器材厂租赁合同纠纷,大连市中级人民法院(2015)大民二终字第00681号

裁判摘要:关于上诉人主张其扩建施工行为已取得被上诉人的同意,及被上诉人未有明确的禁止行为即表示同意一节,根据《租房协议》第四条规定,“如果乙方(连泰电力器材厂)需要搞临时建筑,必须经甲方(刘家村委会)与上级有关部门协商后方可施工”,可见合同中未约定上诉人可随意对案涉厂房进行扩建改造。上诉人虽提出已经过被上诉人认可,但就此节事实未提供任何证据予以证明。另,根据《民通意见》第66条,“……不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示”之规定,现双方之间的租房合同中明确约定了上诉人建造临时建筑的相关前提条件,被上诉人无任何行为表明其已接受上诉人的扩建改造行为,故不得认为被上诉人已经默示表示同意…本案中,如上所述,上诉人无证据证明其扩建改造行为已经被上诉人同意,故一审法院应引用承租人未经出租人同意进行装饰装修及扩建的条款,一审法院引用该解释第十二条,应属不当。

(二)房屋租赁合同无效的情形

1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

2.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

3.租赁期限超过二十年的,超过部分无效。

4.承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人们法院应当认定超过部分的约定无效,但出租人与承租人另有约定的除外。

5.租赁标的物未经整体验收合格,房屋租赁合同无效。

6.违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。

另,关于房屋租赁合同的出租人是否必须具有产权证书的问题。

参考案例:昆山市超华投资发展有限公司与中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司建设工程施工合同纠纷,江苏省高级人民法院(2016)苏民终622号,最高人民法院2018最高法民再134号。

裁判摘要:一审法院认为出租房屋即使尚未取得权属证书,只要其具备建设工程规划许可证并竣工验收合格,即可依法对外出租并获取租金收益,当事人以此主张租赁合同无效的,人民法院不予支持。本案中,“昆山超华商贸城二期B区项目”具备合法的建设工程规划许可手续,全部工程已经竣工验收合格并交付使用,其未能及时对外出租,应当是与业主的广告宣传、营销策划及招商力度等因素有关,上述房屋的1、2层商铺在未取得权属证书之前即已经出租给欧尚超市使用亦可佐证,故涉案房屋未能及时出租与其未办理产权登记之间不存在法律上的因果关系,超华公司在本案中主张租金损失的依据不足,依法不予支持。

二审法院认为涉案物业系商超综合体项目,3、4层未取得房产证书应对其对外出租造成不利影响。建设部1995年6月1日起实施的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定…根据上述规定,涉案物业3、4层未取得房产证书对其于2009年9月1日至2011年1月31日期间未能对外出租必然造成不利影响。2011年2月1日起实施的《商品房屋租赁管理办法》虽然取消了无房屋所有权证的房屋不得出租的规定,但没有房屋所有权证会对承租商户的预期产生影响,从而一定程度上对出租人的招租产生影响。综上,涉案物业3、4层未取得房屋所有权证会对超华公司的招租产生一定影响,中建总公司、中建股份公司应对超华公司该期间的租金损失承担一定的赔偿责任。

最高人民法院再审认为,案涉物业3、4层未取得房屋所有权证与超华公司主张未能对外出租的租金损失之间不具有因果关系,二审法院判令中建总公司、中建股份公司赔偿超华公司700万元租金损失,缺乏事实和法律依据。理由如下:1.超华公司依据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定主张未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租,但该管理办法仅系部门规章,已于2011年2月1日失效。现行法律、行政法规中,并无未取得房屋所有权证的房屋不得出租的强制性规定。超华公司主张案涉物业3、4层未能对外出租系未取得房屋所有权证所致,于法无据。同时,案涉物业1、2层同属当时未取得房屋所有权证的房屋,但已对外出租给欧尚超市。虽超华公司主张案涉物业1、2层系政府招商引资项目,经相关部门沟通协调才得以完成出租,但上述事实足以表明,案涉物业未取得房屋所有权证与未能对外出租之间不具有必然关联…判决如下:撤销江苏省高级人民法院(2016)苏民终622号民事判决;维持江苏省苏州市中级人民法院(2015)苏中民初字第00011号民事判决。

综上,房屋所有权人出租、出售属于自己的房屋,是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下,其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。按照民法理论,有权对财产进行占有、使用、收人的人不仅仅是所有权人,还包括合法占有人。虽然合同的效力属于人民法院主动审查的范畴,但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权,否则合同无效的规定。因此不能认为租赁合同的出租人对合同标的必须具有所有权或经所有权人授权。

(三)现值损失与残值损失的理解适用

1.现值损失

承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无效的损失范围。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。

参考案例:广东金海城物业服务有限公司、广州市车之通汽车咨询服务有限公司租赁合同纠纷,广东省高级人民法院(2019)粤民申3123号。

裁判摘要:(二)关于金海城公司应否赔偿车之通公司装修损失的问题。根据《房屋租赁合同司法解释》第九条第二款的规定,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有,不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中,金海城公司对于车之通公司对涉案场地加建、改建的行为并未提出过异议,且其法定代表人在委托评估时亦在涉案场地加建、改建、装修前后对比照片上签名确认,据此一、二审判决认为金海城公司对车之通公司加建、改建的行为是知悉和默示同意的,并无不当。本案诉讼之前,金海城公司、车之通公司分别与广州市华盟价格事务所有限公司签订《委托评估协议书》,委托该公司对涉案场地内的装饰、装修残值进行评估,评估结论书确认至2017年11月23日的残值为252661元。涉案场地已被拆除,一、二审判决综合上述评估结论书及双方的过错程度,酌定金海城公司向车之通公司赔偿50%的损失即126330.5元,并无不当。金海城公司主张评估结论书存在明显错误,但其并未提供充分证据推翻该评估结论,其主张不能成立。金海城公司在申请再审期间还提交了广州市土地开发中心有关工作人员的对话录音作为“新证据”,拟证明车之通公司自行拆卸板房等并转移至他处继续使用,上述证据的对话内容并无相应证据佐证,依法不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的足以推翻原判决、裁定的新证据。

2.残值损失

剩余租赁期内装饰装修残值,指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同,附合的装饰装修物在剩余的租赁期限价内尚存在的价值。承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限届满后,完全使用了租赁房屋,也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。而若租赁期间未届满,承租人对其按原约定履行期限投资附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用,即在剩余租赁期限内附合的装饰装修物还存在一定的价值。确定剩余租赁期内附合的装饰装修物价值应根据房屋租赁合同约定的租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修物的价值。该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用,该费用可能高于或者低于装饰装修的现值,此时确定装饰装修残值损失采用“就低不就高”原则,即如果未摊销费用高于现值,残值损失按照装饰装修的现值确定;如果未摊销费用低于现值,残值损失就按未摊销的费用确定。打个比方:装饰装修费用为100万元,租期五年,合同履行两年后解除,则摊销费用为40万元,未摊销费用为100-40=60万元。如果装饰装修现值为40万元,残值损失应为40万元;如果装饰装修现值为70万元,残值损失应为60万元。

参考案例:季青、吴进等房屋租赁合同纠纷,山西省高级人民法院(2017)晋民终3号。

裁判摘要:本案中季青作为租赁合同的违约方,关于装饰装修的残值损失,考虑到季青进行的部分装修工程已与建筑主体工程形成附合,季青返还的房屋后,已完成的装修部分工程对于吴进、薛桂梅一方仍具有使用价值,鉴于此本院认为,吴进、薛桂梅对装修工程在利用价值范围内酌情予以补偿。具体计算方法为以一审法院认定装修损失2413240.97元为基础,根据合同租赁期限计算装修价值摊销费用,剩余租赁期内装修残余价值约为200万元,吴进、薛桂梅适当补偿季青100万元为宜。季青上诉请求赔偿其品牌铺面装修的损失、与商户解除商铺租赁合同赔偿商户的损失以及招商过程中有关费用等间接损失,于法无据,本院不予支持。季青主张鉴定费用全部由吴进、薛桂梅承担的上诉请求,未提供证据予以支持,鉴于装修工程的剩余利用价值,本院认为由双方予以分担为宜。

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