在当今经济快速发展的时代，转租作为一种配置资源的行为，频繁地出现在房屋租赁市场当中。一般情况下，经过出租人同意的转租法律后果较为简单，但是未经出租人同意转租，即出租人擅自转租的情形下，法律关系则相对复杂。
擅自转租，指未经出租人同意，承租人将租赁物转租给第三人的民事法律行为。此处的第三人可称为次承租人。我国《合同法》第224条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由该规定可知，我国法律规定转租必须征得出租人同意。
此处的“同意”，既包括事前的允许，也包括事后的追认；事后的追认又既包括明示的追认，也包括默示的追认。由于承租人并不具备出租房屋的权利，因此其事前未征得出租人同意转租合同应属于无权处分，转租合同的效力待定。如果出租人事后追认的话，则使得转租合同自始成为有效合同；如果出租人没有明示追认，但其知道或者应当知道承租人转租，并在合理的时间内没有对转租作出反对的意思表示，也可以认定出租人以默示的方式对转租合同予以同意。
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释
法释 [2009] 11号
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
那么，如果未经出租人同意，承租人擅自转租房屋，出租人的权利如何救济？
·文书节选：（2016）鲁06民终4451号
……《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
由此可见，承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以选择:一是出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同；二是出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。
小编认为，一方面，出租人可以解除租赁合同。根据上述第224条的规定，《合同法》对承租人的擅自转租行为作了限制，即如果承租人转租在事前未经出租人同意，出租人可以对原租赁合同行使解除权。因此承租人擅自转租的话，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同，同时也可以要求承租人赔偿损失。由于出租人与承租人之间的租赁合同解除，因此承租人与次承租人之间租赁合同关系的基础也不复存在，小编认为承租人与次承租人之间的合同自然也不能有效成立。
另一方面，出租人可以主张承租人和次承租人之间的租赁合同不生效。虽然实务中也有观点认为擅自转租的情况下，转租合同依然有效，但小编认为，根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”事前未经出租人的同意，承租人无权将出租人的财产处分（转租），因此其转租的行为属于无权处分行为，转租合同应属于效力待定的合同。又由于承租人的转租行为事后也未获得出租人的追认，基于无权处分的理论，转租合同可以认为处于不生效的状态。从最终效果上看，不予追认、转租合同一直处于不生效的状态，出租人据此主张转租合同不生效也可对其权利进行救济。
