近年来
为遏制快速上涨的房价
各地陆续出台了限购政策
因限购政策变化而引发的
房屋买卖合同纠纷也随之增多
近期，我院审理了一宗由限购政策导致的
房屋买卖合同纠纷
“买方诉请解除合同及退还20万元购房定金获支持”
买方诉求为何获支持？
承办该案的法官结合自身的办案经验
进行分析和阐释
我们一起来看看
近日，我院审结的一宗房屋买卖合同纠纷案件，查明是深圳市颁布新的房地产限购政策导致合同不能履行，认定该情形属不可归因于双方的事由，买卖双方互不承担违约责任，判定合同解除、卖方向买方退还购房定金20万元。
案件详情如下：
原告王某诉被告唐某房屋买卖合同纠纷一案，双方签订买卖合同约定王某向唐某购买房产，因深圳市新的限购政策规定深户单身人员在深圳仅可购买一套房产，而王某目前单身且名下已有一套房产，不再具备购房资格，合同无法继续履行。
我院认为，该案是因新的房产调控政策的实施这一不可归因于双方当事人的事由，致使合同不能继续履行，故判定该案的房屋买卖合同应解除，买卖双方互不承担违约责任，卖方应将购房定金20万元返还买方。
目前，深圳市中级人民法院二审维持本院一审判决。
法官寄语：
承办该案的我院一级法官、民三庭庭长何意，在房地产案件审判领域深耕近10年，对于该类案件的审理，他总结：近年来，中央及地方政府陆续出台了房地产调控政策，导致很多房屋买卖合同不能继续履行，引发较多纠纷，该案是2016年10月4日深圳市颁发的限购新政策引发的纠纷。各地法院在处理该类案件时，曾存在两种意见：
一、是认定房产调控政策属于买方的商业风险，买方因而不能履行合同的，应承担违约责任；
二、是认定合同因房产调控政策而不能继续履行，属不可归因于双方的事由，合同解除，双方互不承担违约责任，购房款返还予买方。
本案采用第二种意见处理，判决结果也得到了上级法院二审维持。目前，深圳两级法院关于该类案件的处理意见也已基本统一。在具体审理案件时，应严格区分合同不能履行的原因。新的调控政策出台后，部分买方出于对房屋市场价格下跌的预期而不愿继续履行合同，部分买方则确是因为其不再具备购房资格而不能继续履行合同。
前者属于买方违约，买方应承担违约责任；后者则不可归责于双方，双方互不承担违约责任，因此，甄别买方系出于何种原因而不继续履行合同，是正确处理该类案件的关键。判断合同不能继续履行的真实原因时，可根据当事人提交的证据、诉辩意见及庭审陈述综合予以认定。
